香港日报

近日，广州首套房贷利率上调10个基点的消息引发市场关注。多位广州国有银行人士证实，首套房贷款利率已从贷款市场报价利率(LPR)减60个基点调整为LPR减50个基点。这一调整并非个例，近半年来，杭州、佛山、苏州、东莞等地也相继回调房贷利率，首套房贷利率由2.9%回调到3%及以上。业内分析认为，此轮调整与银行对LPR下调的预期、净息差收窄以及部分地区房地产市场回暖有关。

广州房贷利率上调背后的真相

广州房贷利率上调消息近日冲上热搜。一位在广州的全国性股份制银行人士透露，从2025年5月17日开始，首套房贷利率调整为LPR减50个基点，之前是LPR减60个基点。当前，5年期以上LPR为3.6%，市场预计到2025年5月20日，LPR将下降10个基点。 多位银行人士表示："这中间的时间差，大多是休息日，对客户没有影响。实际上，若降息之后，首套房贷利率没有变化，依然多在3%。"有银行人士还指出，一些新楼盘提供利率优惠券，叠加后房贷利率可能会低于3%。 融360数字科技研究院监测数据显示，2025年4月，广州市首套房贷平均利率为2.99%，环比持平，二套房贷平均利率为3.10%，环比持平。相比之下，同期北京、上海、深圳等一线城市首套房贷平均利率均为3.15%，明显高于广州。一位广州区域银行人士称，相较于其他地区，广州的房贷利率较低，此次上调房贷利率，是为了减少后续LPR下调对银行的冲击。

多城市房贷利率回调现象与原因

这不是广州房贷利率第一次传出上调消息。早在2024年11月，广州某银行房贷经理就表示，在新增房贷利率方面，3%有可能是下限，在此基础上有望继续小幅上涨。当时，广州首套房贷利率多在2.85%-2.9%，这与2024年下半年的公积金贷款利率2.85%相差不大。有广州银行业人士透露："我们接到了窗口指导，要求房贷利率不得低于公积金贷款利率。" 近半年来，杭州、佛山、苏州、东莞等地也相继回调房贷利率。以杭州为例，2024年11月至12月初，杭州首套房贷利率两次上调，从2.9%上调至3.0%，再调至3.1%。杭州房贷利率的变化与当地房地产交易活跃度密切相关。据杭州贝壳研究院监测数据，2024年11月杭州十区二手房网签10429套，环比10月上涨14.4%，同比2023年11月提升18.5%，创下连续20个月来的最高纪录。 房贷利率的上下变动不仅与LPR有关，还与银行的净息差、区域房地产市场供需情况紧密联系。2025年一季度，中国商业银行净息差进一步收窄至1.43%，较2024年四季度末下降了九个基点，这也是银行调整房贷利率的重要考量因素。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为："当前，杭州房价同比指标由跌转涨。这就意味着持续的利好政策叠加城市基本面修复，客观上部分城市房价已经真正筑底反弹。

未来房贷利率走势及市场展望

2025年4月，1年期和5年期以上LPR分别维持在3.1%和3.6%，连续六个月未调整。但5月7日，中国人民银行宣布推出一揽子货币政策措施，包括下调政策利率0.1个百分点，下调结构性货币政策利率0.25个百分点，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，降低存款准备金率0.5个百分点等。同时，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.50%调整为1.40%，预计将带动LPR同步下行约0.1个百分点。 国家统计局最新数据显示，2025年4月，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比持平或略降，同比降幅均持续收窄。一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平，北京和上海分别上涨0.1%和0.5%，广州和深圳分别下降0.2%和0.1%;二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.2%，上海上涨0.1%，广州持平，北京和深圳分别下降0.6%和0.3%。 有行业分析人士表示，当前房贷市场已经进入新一轮政策调整期，二季度降准降息，叠加公积金利率调整，房贷成本下行趋势明确，还可能有下调空间。"当前房地产市场成交量虽有回升，但房价止跌动力不足，市场信心处于低位，下调房贷利率可降低购房成本。" 东方金诚首席宏观分析师王青也认为，商业性个人住房贷款利率会有更大幅度下调。这将有效缓解计入物价因素后，当前实际居民房贷利率偏高的状况，是现阶段推动房地产市场止跌回稳的关键一招。